Introducción
Arrancamos con Five Cents para hacer las cuentas de comprar o alquilar y comparar cuánto cuesta realmente vivir en cada opción. Vamos a separar cuota y gasto, calcular qué dinero recuperarías al vender y comprobar cómo cambia el resultado según los años de estancia. También veremos qué hacer con la entrada que no utilizas si alquilas.
Las claves
El punto de partida es corregir una comparación que parece sencilla, pero deja demasiado fuera: alquiler mensual frente a cuota hipotecaria. La cuota no es todo el coste de comprar, y tampoco es íntegramente un gasto. Una parte paga intereses; otra devuelve el préstamo y aumenta tu patrimonio en la vivienda.
Ese patrimonio, sin embargo, no equivale a dinero disponible. Para recuperarlo normalmente necesitas vender, descontar la deuda pendiente y asumir los costes de salida. El alquiler paga el uso de la casa, sin generar propiedad sobre ella. Pero deja libre el capital que habrías destinado a comprar. Por eso hay que comparar tanto los gastos como el dinero que conserva cada opción al final.
Antes de calcular, fija dos condiciones. Primero, viviendas comparables: misma zona, superficie, estado y calidad. Contraponer un alquiler pequeño con una compra más grande mezcla decisiones distintas. Segundo, un horizonte común: cinco, diez o veinte años, según el tiempo que razonablemente esperes quedarte. No existe un número de años a partir del cual comprar gane siempre.
El resultado depende del precio, la financiación, el alquiler y los gastos. Si tu estancia es incierta, calcula varios plazos. Esa incertidumbre puede cambiar más la decisión que una pequeña diferencia entre pagos mensuales. Para comprar, empieza por todo el dinero que sale de tu cuenta. Incluye la entrada, los impuestos y los demás gastos de compraventa.
En España, la tributación cambia según sea vivienda nueva o usada y según la comunidad autónoma. Evita aplicar un porcentaje único a cualquier operación. Después suma las cuotas del periodo, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y posibles derramas. Al llegar a la fecha elegida, calcula cuánto recuperarías: precio de venta supuesto, menos deuda pendiente y gastos e impuestos de salida que correspondan. Resta ese importe de todos los desembolsos anteriores. Así obtienes un coste neto bajo esas hipótesis.
Incluye la entrada en los desembolsos
Incluye la entrada en los desembolsos: no es un gasto perdido, pero debe aparecer para que la cuenta cuadre. Y no restes dos veces los costes de venta. Veamos una simulación, no una oferta de mercado. Una vivienda de doscientos cincuenta mil euros, financiada con una hipoteca de doscientos mil a veinticinco años y un interés fijo del tres y medio por ciento, tendría una cuota aproximada de mil un euros mensuales.
La entrada sería de cincuenta mil euros, aparte de impuestos y gastos. Durante diez años pagarías unos ciento veinte mil cien euros en cuotas. No todo serían intereses: una parte habría reducido la deuda. Para conocer el resultado necesitas el capital pendiente al décimo año y un precio de venta supuesto.
Si vendieras por el mismo precio de compra, todavía habría que descontar deuda y costes de salida. Mantener el precio no significa recuperar todo lo desembolsado. Para comparar préstamos, revisa además la TAE, las comisiones y los productos vinculados. En el alquiler, suma las rentas durante esos mismos diez años, sus posibles actualizaciones y los gastos que te correspondan por contrato. Los suministros comunes a ambas opciones pueden dejarse fuera si son equivalentes.
La fianza recuperable es dinero temporalmente inmovilizado, no un coste definitivo. Las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad corresponden, con carácter general, al arrendador; las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario, al inquilino. Falta una decisión importante: qué ocurre con los cincuenta mil euros que no destinas a la entrada y con los demás fondos que ahorras al no comprar.
Puedes suponer que permanecen disponibles o asignarles una rentabilidad hipotética, descontando costes e impuestos cuando proceda. No presupongas beneficios seguros. Si una opción permite ahorrar más cada mes, aplica también un criterio equivalente a ese ahorro. El error más habitual es elegir una única previsión favorable y tratarla como un resultado. Repite la comparación con distintos precios de venta, subidas del alquiler y gastos de mantenimiento.
Si la hipoteca es variable
Si la hipoteca es variable, prueba también cuotas mayores. Incluye un escenario prudente y comprueba si seguirías pudiendo afrontar los pagos sin agotar tu reserva. Comprar puede encajar con una estancia larga y capacidad para absorber gastos; alquilar, con movilidad o necesidad de liquidez. Ninguna preferencia sustituye los números, y ningún cálculo elimina los riesgos.
Quédate con esto: compara el mismo plazo, separa gasto y patrimonio y conserva margen para imprevistos.
Para continuar, puedes generar dos nuevos Five Cents: Hipoteca fija o variable y Cómo detectar gastos ocultos de una vivienda. Ya estás al día en cinco minutos.